关于印发《苏州市市区商品住宅专项维修资金
使用指导意见（试行）》的通知
各区住建局，苏州工业园区国土房产局、苏州高新区房产管理局，各物业管理企业：
现将《苏州市市区商品住宅专项维修资金使用指导意见（试行）》印发给你们，请认真贯彻执行。执行情况请及时反馈我局维修资金监管处。
二○一一年四月十二日
抄送：各区人民政府，市财政局、市审计局
苏州市住房和城乡建设局办公室 二○一一年四月十二日印发
共印：50份
苏州市市区商品住宅专项维修资金使用指导意见
(试 行)
第一条 为规范商品住宅专项维修资金使用管理，维护业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《苏州市住宅区物业管理条例》，《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)、《住房和城乡建设部关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》（建房〔2009〕274号）等法律、法规和政策的规定，结合市区实际，制定本意见。
第二条 苏州市市区商品住宅专项维修资金（含与商品住宅结构相连的非住宅交存部分）的使用适用本意见。
第三条 市住房和城乡建设局（以下简称“市住建局”）负责对市区商品住宅专项维修资金的使用进行指导、监督，对中心城区（含平江、沧浪、金阊区）商品住宅专项维修资金使用进行管理。
苏州工业园区国土房产局、苏州高新区房产管理局、吴中区住房和城乡建设局、相城区住房和城乡建设局（下称“区维修资金管理机构”）负责对本辖区商品住宅专项维修资金的使用进行指导、监督和管理。
平江、沧浪、金阊区住房和城乡建设局（以下简称“中心城区住建局”）负责对本辖区内商品住宅专项维修资金的使用进行指导和审核。
街道办事处（乡镇）或街道办事处委托的社区居（村）民委员会（以下简称“居民委员会”），负责辖区内商品住宅专项维修资金使用工作中的群众工作，调处矛盾，过程鉴证。
第四条 商品住宅专项维修资金应当专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
商品住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的商品住宅专项维修资金，专项用于住宅小区内共用设施设备的维修和更新、改造。
第五条 本意见所称住宅共用部位，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本意见所称共用设施设备，是指根据法律、法规规定和房屋买卖合同约定，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第六条 商品住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
第七条 商品住宅专项维修资金使用，按以下原则分摊：
（一）单幢房屋整体共用部位、共用设施设备的维修，由单幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积比例共同分摊。
（二）单幢房屋涉及一个单元的维修，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；涉及两个或者两个以上单元的维修，由两个或者两个以上单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。专属一个楼层业主的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由该楼层全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。
（三）单幢房屋涉及室内共有墙体结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由两侧业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（四）单幢房屋涉及室内毗连共有楼板结构的维修（包括因结构需要而涉及相邻部位的维修），由毗连层上下业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（五）单幢房屋涉及外墙面的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（六）单幢房屋日常不上人活动的屋面维修，由维修涉及范围垂直庇护范围下各层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（七）单幢房屋日常可上人活动的屋面（包括屋面护栏）维修，如为各层所共用，由维修涉及范围庇护下各层所共用业主，按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊；如仅为若干层业主共用，由使用层业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（八）单幢房屋基础的维修，由单幢房屋全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
（九）与房屋结构相连的汽车车库（位）的维修费用，如涉及房屋基础结构的，按本条第八项规定进行分摊；其他性质的维修由车库（位）共用关系的业主按照各自拥有的份额分摊。
（十）住宅小区内共用设施设备的维修和更新、改造费用，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同分摊。
业主大会依法制定《商品住宅专项维修资金管理规约》，并通过中心城区住建局（区维修资金管理机构）备案的，从其规约。
第八条 未交存商品住宅专项维修资金或者商品住宅专项维修资金续筹不足，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按照各自拥有房屋建筑面积分摊承担。
第九条 业主对分摊、承担维修费用有分歧的，应当通过协商、协调解决。协商、协调不成的，依法向人民法院起诉。
第十条 商品住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用商品住宅专项维修资金的，按照以下程序办理，其中申请人为业主委员会，没有业主委员会的为相关业主。
（一）申请人可以委托物业服务企业依据业主意见及查勘结果，制定《维修（或更新、改造）方案》，方案应包括拟维修或更新改造的项目、费用预算、列支范围、费用分摊方案、资金续筹的方式、维修单位选定方式、工程监理、决算造价确认等。没有物业服务企业的，由相关业主提出维修方案。
（二）业主委员会召集商品住宅专项维修资金列支范围内的业主讨论，《维修（或更新、改造）方案》应当获得列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并得到书面确认；编制《维修（或更新、改造）费用预算分摊清册》，并在住宅小区或使用范围附近的明显位置进行公示。未成立业主大会的，由业主代表和所在地居民委员会召集列支范围内业主讨论，获得三分之二以上表决权业主通过并公示。公示期为7天。
（三）公示期满且无集中反对意见的，由业主委员会审核盖章，业主委员会主任、副主任签字，并由所在地居民委员会鉴证确认。未成立业主委员会的直接由居民委员会鉴证确认。
（四）中心城区的住宅小区，申请人填写《市区商品住宅专项维修资金使用备案申请表》，持下列材料向的中心城区住建局提出备案申请；其他各区的住宅小区，申请人填写《市区商品住宅专项维修资金使用备案申请表》，持下列材料向区维修资金管理机构提出备案申请：
1.维修（或更新、改造）方案；
2.维修（或更新、改造）项目合同草案；
3.维修（或更新、改造）项目预算；
4.维修（或更新、改造）费用预算分摊清册及业主确认和证明材料；
5.相关公示证明材料；
6.业主委员会申请的还应当提供业主委员会备案证明；
7.住宅小区物业管理合同；
8.需要的提供的其他材料。
（五）中心城区住建局应当自受理申请之日起5个工作日内完成审核，对符合维修资金使用条件的，签署初审意见后报市住建局审批；市住建局在5个工作日内完成申请材料的审批，出具《苏州市市区商品住宅专项维修资金使用备案通知》(以下简称《备案通知》)；区维修资金管理机构应当自受理申请之日起10个工作日内完成申请材料的审批，出具《备案通知》。
（六）申请人在取得《备案通知》后，按照规定的合同示范文本格式与相关维修单位签订《维修（或更新、改造）项目合同》；并按照《维修（或更新、改造）项目合同》中项目价款支付的相关条款，向所属市住建局或区维修资金管理机构申请办理商品住宅专项维修资金支付手续。
（七）申请人、物业服务企业或维修单位应当严格按照《维修（或更新、改造）项目合同》约定的要求组织实施维修。
（八）市住建局（区维修资金管理机构）在受理商品住宅专项维修资金支付手续的3个工作日内，将资金划转至相关维修单位；并将维修费用在相关业主的商品住宅专项维修资金账户中进行扣减。
（九）维修或更新、改造项目结束，申请人、物业服务企业应当组织相关业主代表、维修单位、工程监理单位对维修项目进行验收，签署《维修（或更新、改造）项目验收报告》。
（十）维修单位提交项目决算，报业主委员会审核，申请人按最终确定的决算造价，编制《维修（或更新、改造）费用决算分摊清册》并公示。决算金额应严格控制在预算范围内，因维修方案变更造成决算大于预算的，应提供《维修方案变更书》，超预算差异额小于5％（含）、总额小于2000元（含）且每户分摊金额低于50元的，由业主委员会审核、居民委员会鉴证并进行公示；差异额大于上述标准的，须按本条第（二）项的规定征求相关业主意见并公示。
决算公示时间不少于7天。
（十一）决算公示期满且无集中反对意见的，申请人如实填写《市区商品住宅专项维修资金使用结算申请表》，并持工程决算、《维修（或更新、改造）项目验收报告》、《维修（或更新、改造）费用决算分摊清册》、决算公示证明及经社区居委会鉴证等报中心城区住建局（区维修资金管理机构）初审，中心城区住建局在3个工作日内完成初审后报市住建局审核；符合条件的，市住建局在5个工作日内将商品住宅专项维修资金项目尾款扣除保修金后支付至维修单位；区维修资金管理机构在8个工作日内完成审核，并将商品住宅专项维修资金项目尾款扣除保修金支付至维修单位。
商品住宅专项维修资金支付后按《维修（或更新、改造）费用决算分摊清册》将维修费用在相关业主的商品住宅专项维修资金账户中进行扣减。
（十二）维修项目保修期满，相关维修单位持业主委员会开具的维修（或更新、改造）项目质量保证期满证明，向市住建局（区维修资金管理机构）结算保修金。
（十三）区、市住建局（区维修资金管理机构）在初审、审核中，对不符合条件不予备案确认的，应当书面说明原因或者书面要求申请人修正或者补正。
第十一条 商品住宅专项维修资金划转业主大会管理后的使用程序和办法另行制定，办法出台前暂按《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第二十三条规定办理。
第十二条 为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，住宅小区单项维修和更新、改造使用金额50万元以上的项目，申请人宜通过招标形式选择维修队伍；住宅小区单项维修和更新、改造使用金额20万元以上的项目，申请人宜聘请工程监理机构对工程进行监理；住宅小区单项维修和更新、改造使用金额3万元以上的项目，申请人宜聘请专业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。业主大会依法制定《商品住宅专项维修资金管理规约》，并通过中心城区住建局（区维修资金管理机构）备案的，从其规约。
对维修和更新、改造项目实施招标、监理或审价的，申请人应当提供相关机构出具的文件、报告，作为维修工程结算的附件。
第十三条 申请人聘请专业机构对工程进行监理或审价的，相关费用执行国家规定的服务收费标准，并可按照程序一并申请使用商品住宅专项维修资金。
市住建局应当定期公布具有专业资质的中介机构名册库，供申请人随机抽选。
第十四条 下列情形不得在商品住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业管理合同约定，应当由物业管理企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第十五条 使用商品住宅专项维修资金发生的结算清单、发票原件等，按属地原则由市住建局或区维修资金管理机构存档备案。
第十六条 对住宅小区使用商品住宅专项维修资金在2000元以下，且单户分摊金额未超过50元的维修项目可按以下简易程序申请使用。
申请人将维修使用申请，维修（或更新、改造）费用决算分摊清册，进行7天公示后，持以下材料直接向中心城区住建局或区维修资金管理机构申请列支：
1.经业主委员会审核同意及居民委员会鉴证的使用申请；
2.《维修（或更新、改造）项目合同书》、《维修（或更新、改造）项目决算书》；
3.维修（或更新、改造）费用决算分摊清册、公示证明。
中心城区住建局或区维修资金管理机构在受理备案后，按照本意见第十条第（六）、（七）、（八）项和第十一条的有关规定办理。
业主大会依法制定《商品住宅专项维修资金管理规约》，并通过中心城区住建局（区维修资金管理机构）备案的，从其规约。
第十七条 发生危及房屋安全等紧急情况，无法按本意见第十条、第十一条规定程序使用商品住宅专项维修资金的，报经业主委员会同意、居民委员会鉴证后，物业服务企业可以先行对住宅共用部位、共用设施设备实施应急维修和更新改造。
前款所称紧急情况一般包括：
1.电梯、水泵故障影响正常使用的；
2.共用屋面防水层、外墙破损造成大面积渗漏严重影响业主生活，经有资质鉴定机构出具证明的；
3.外墙墙面有脱落危险，经有资质鉴定机构出具证明的；
4.消防系统故障，消防管理部门出具整改通知书的；
5.其他与法律、法规、规章和有关技术标准规定不符，经有关部门认定必须立即维修和更新、改造的。
第十八条 发生紧急情况的维修费用由物业服务企业持以下材料可直接向中心城区住建局（区维修资金管理机构）申请列支：
1.相关专业部门的鉴定报告；
2.经业主委员会审核同意及居民委员会鉴证的使用申请；
3.《维修（或更新、改造）项目合同书》、《维修（或更新、改造）项目预算书》；
4.维修（或更新、改造）费用预算分摊清册。
中心城区住建局（区维修资金管理机构）受理后，按照本意见第十条第（五）、（六）、（七）、（八）、（九）项和第十一条的有关规定办理。
第十九条 申请人对其提供的证明文件、业主签字等材料的真实性、合法性负责，并承担相关的法律责任。
第二十条 非住宅交存维修资金的使用管理可参照执行。
各县级市商品住宅专项维修资金的使用管理可结合当地实际参照执行。
